A avaliação do banco veio abaixo do preço do imóvel. E agora?

Você encontrou o imóvel, negociou o preço e conseguiu a aprovação do financiamento. Parecia que estava tudo certo. Até que o banco avaliou o imóvel por um valor menor do que o combinado.

Já acompanhei negociação aqui em Natal travar exatamente nesse ponto, então vale eu explicar direito o que está acontecendo quando isso aparece na sua.

Por exemplo: preço negociado de R$ 600 mil, avaliação do banco em R$ 550 mil. E agora?

O banco não está dizendo que o imóvel "vale menos"

A avaliação feita pelo banco tem uma finalidade específica: analisar o imóvel que será dado como garantia do financiamento. Na CAIXA, por exemplo, a avaliação é realizada por profissional habilitado, e a própria instituição informa que, para definir o valor do imóvel na operação, considera o menor valor entre o negociado e o apurado na avaliação.

Por isso, preço de negociação e avaliação bancária não são necessariamente a mesma coisa.

O que muda no financiamento?

É aqui que o comprador precisa prestar atenção. Imagine que, naquela operação, o banco permita financiar até 80% do valor considerado para o imóvel.

Se a avaliação fosse de R$ 600 mil: 80% de R$ 600 mil dá R$ 480 mil. Mas com a avaliação em R$ 550 mil: 80% de R$ 550 mil dá R$ 440 mil.

A diferença é de R$ 40 mil. Esse valor não desaparece. Ele precisa ser coberto de outra forma pelo comprador, normalmente com recursos próprios, caso não haja uma nova composição da operação.

O percentual financiável varia conforme o banco, a modalidade e as condições do financiamento, então não dá pra aplicar uma regra única pra todos os casos.

E o que pode ser feito?

Antes de tomar qualquer decisão, é preciso entender por que houve essa diferença. Pode ser uma questão relacionada às características do imóvel, localização, padrão construtivo, conservação, ou aos critérios usados na avaliação.

Também pode ser uma oportunidade pra conversar de novo com o vendedor. No exemplo acima, se comprador e vendedor mantiverem o preço de R$ 600 mil, o comprador vai precisar encontrar os R$ 40 mil adicionais. Se houver espaço pra renegociação, a diferença pode mudar completamente a estrutura do negócio.

É justamente nesse momento que ter um corretor acompanhando a negociação faz diferença. Não só pra encontrar o imóvel, mas pra ajudar a interpretar o que aconteceu, conversar com as partes e avaliar as alternativas antes de você assumir um compromisso que não cabe no seu planejamento.

Antes de fazer uma proposta, olhe além do preço

Uma proposta de R$ 600 mil não significa, necessariamente, que você vai precisar de R$ 600 mil divididos só entre entrada e financiamento. Existem financiamento, avaliação, ITBI, registro, eventuais reformas e outros custos envolvidos na compra.

Por isso, quando você estiver escolhendo um imóvel em Natal ou Parnamirim, vale entender não só quanto ele custa, mas como essa compra vai funcionar financeiramente pra você. E, principalmente, não precisa fazer isso sozinho.

No fim, comprar um imóvel não é apenas encontrar uma propriedade que você gostou. É entender se aquele imóvel, naquele preço e dentro da sua estrutura financeira, faz sentido pra você.